LES 5 REGLES D'OR D'UN INVESTISSEMENT REUSSI

QUELS SONT LES CRITERES IMPORTANTS POUR RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT DANS LES ALPES ?

Qui n’a pas rêvé un jour de posséder un pied-à-terre à la montagne pour pouvoir profiter facilement et quand bon lui semble des pentes enneigées l’hiver ou de s’adonner à de belles randonnées l’été ?

#1 L'emplacement,
règle D'OR EN MATIÈRE D'IMMOBILIER

L'emplacement est le critère n° 1 à sélectionner avec le plus grand soin :

- Misez sur une station renommée avec un domaine skiable de qualité : Privilégier une station avec des domaines reliés : plus vendeur sur le papier, une station avec un domaine skiable offrant plusieurs centaines de kilomètres de pistes sera plus facile à louer et à revendre. Choisir une station renommée c'est aussi s'assurer d'une offre de qualité en matière de restauration, de commerces ( artisans locaux, produits épicuriens), d'activités et d'animations pour toute la famille ( concerts, animations pour enfants) mais aussi garantir la présence de médecins et d'un centre médical.

- Une station avec du cachet et des habitants à l'année. Au-delà de l'attractivité pour les sports d'hiver, il est préférable de miser sur une station qui a su préserver son âme de village de montagne et qui vit toute l'année, offrant une vraie qualité de vie au fil des saisons.

- Pensez aux alternatives au ski : fini les séjours uniquement consacrés à la pratique du ski, les vacanciers aiment profiter d'infrastructures de loisirs et autres équipements annexes : espace aquatique, spa, patinoire, cinéma, bowling…

Surtout que depuis la crise sanitaire de 2020 l'appétit des Français et celui des touristes étrangers pour les séjours à la montagne reste toujours intact. Chacun aspire désormais à profiter des grands espaces et du grand air tout au long d'année.

Avec le développement du télétravail, quoi de plus agréable que de profiter d'un bureau avec vue sur les massifs enneigés. Plus récemment, les épisodes de canicule apportent un intérêt supplémentaire à y passer l’été, pour y trouver la fraîcheur . Ce qui explique la bonne forme du marché immobilier de montagne. C’est une destination touristique qui a toujours le vent en poupe !

- Optez donc plutôt pour des stations dynamiques qui diversifient au maximum leurs activités de plein air, été comme hiver, voire 4 saisons, mais aussi avec des activités culturelles. De quoi louer tout au long de l’année, en sachant qu’il faut en général 5 semaines de location par an pour équilibrer les frais d’un bien à la montagne.

- Accès facile par la route et par les airs.

S'assurer d'un accès facile été comme hiver est primordial pour garantir un investissement réussi. La facilité d'accès s'entend également par la présence d'un aéroport international à 1h30 de la station et d'une gare TGV dans un rayon de 50 km afin de garantir la présence d'une clientèle internationale tout au long de l'année.

- Cœur de village, proche des pistes, dans un environnement calme ?

Toutes les options sont à considérer. En matière d'emplacement dans la station la question à se poser est : Ne suis-je pas trop éloigné du domaine skiable et/ou du centre de la station, des transports et autres circuits de navettes ?

Le choix d'un emplacement en cœur de village avec un accès facile au domaine skiable par les navettes gratuites présente certains avantages. Le fait de pouvoir aller chercher les croissants à pied le matin ou d'aller boire un verre le soir au retour de ski sans avoir à prendre la voiture est le comble du luxe pour les vacances aux skis...

Si votre choix se porte sur un chalet, un emplacement au calme loin du tumulte du cœur de village est plus approprié, tout en s’assurant d’être sur les axes directs vers les pistes de ski.

#2 PRESTATIONS DE QUALITÉ
& TYPOLOGIE DE BIEN ADAPTÉE

Assurez-vous de prestations de qualité et d'une typologie de bien adaptée au marché.

Aujourd’hui, la qualité de la construction est aussi un paramètre non négligeable.

Un point clé pour la vente immobilière dans le futur dans de bonnes conditions et au moment venu pour vous.

Il est important de sélectionner un bien avec des prestations qui correspondent à la demande d’une clientèle qui ne vient pas à la montagne uniquement pour skier !

Exit les studios cabine de 20 m² où l'on s'entassait pour un week-end de ski intensif.

Aujourd'hui il est préférable de privilégier les grands biens. Tant pour la revente que pour la location touristique en cas d'investissement locatif . Les studios-cabines et autres très petites surfaces sont dorénavant décotés en cas de location saisonnière.

Veillez à vous assurer d'une bonne configuration du bien : spacieux séjours, grande terrasse ou balcon, cuisine agréable pour cuisiner en famille , chambres sous la forme de suites avec salle de bain privative pour éviter les embouteillages pour la douche au retour de ski...

Aujourd'hui les vacanciers aspirent à trouver à minima le même confort qu'à la maison sinon mieux !

Chauffage au sol, volets roulants électriques, grande douches, sèche-chaussure électrique sont autant de prestations qui sont aujourd’hui incontournables. Et pour aller plus loin, des équipements additionnels tels qu'un Jacuzzi, un sauna, une baignoire balnéo, une cheminée confèrent une valeur ajoutée incontestable pour séduire le plus grand nombre que ce soit au niveau des vacanciers ou des futurs acheteurs lorsque vous souhaitez revendre votre bien.

Certaines constructions proposent également des espaces communs avec salle de sport, sauna et hammam, salle de détente qui peuvent être de beaux atouts. En revanche, si cela peut sembler tentant, il est préférable d'éviter les piscines qui vont considérablement faire grimper les charges de copropriété en raison de l'entretien très régulier qui doit y être consacré. Privilégier plutôt un bien immobilier qui est situé à proximité d'un centre aquatique tel qu'en proposent aujourd'hui les plus belles stations des Alpes.

#3 PLUTÔT NEUF OU ANCIEN ?

Il est tentant de considérer qu'un bien immobilier ancien à la montagne présente souvent plus de charme, et est souvent vendu moins cher que le neuf. Or, ce tableau idyllique de l’ancien peut vite présenter des inconvénients majeurs en termes d’isolation en particulier thermique. Un point noir dans les régions de montagne où le climat peut être rude, et qui oblige les nouveaux acquéreurs à consacrer un budget supplémentaire, parfois très élevé, pour rénover leur bien. Une nécessité pour se sentir bien dans sa nouvelle résidence secondaire, et même une obligation pour ceux qui souhaitent louer leur bien ou leur maison.

D’autre part, si des travaux sont nécessaires, il n’est pas rare qu’il soit très compliqué de trouver des artisans sur place pour les effectuer, en particulier si le bien acheté est très isolé dans la montagne.

Prudence également avec les charges de copropriété et d’entretien de votre investissement immobilier à la montagne. En station, il faut beaucoup chauffer les logements et certains biens anciens peuvent être un gouffre en consommation d’énergie. D'autant que l'interdiction de louer les passoires énergétiques, étiquettes E, F et G du DPE, sera sans doute élargie aux locations saisonnières.

A l'heure où les passoires thermiques sont décriées, il est primordial de s'assurer de profiter des meilleurs standards en matière d’isolation phonique et thermique. La valeur ajoutée d’une construction neuve en matière de consommation énergétique ne fait plus débat pour profiter des dernières normes environnementales et donc des factures d’énergie réduites. Investir dans le neuf à la montagne présente donc moins de risques.

A cela s’ajoute aussi l’aspect financier : les frais de notaire dans le neuf sont de 2 % contre 7 % dans l’ancien.

Il faut savoir qu'avec la raréfaction du foncier, les nouveaux programmes neufs en stations de ski seront de plus en plus rares et donc de plus en plus chers. Investir dès maintenant dans un bien au ski, c’est se constituer un patrimoine immobilier qui prendra de la valeur à terme.

#4 AVANTAGES FISCAUX,
RÉCUPÉRATION DE TVA ou INVESTISSEMENT PINEL

Aujourd'hui lors de l'acquisition d'un bien neuf il est possible de récupérer les 20 % de TVA pour les propriétaires qui désirent mettre leur bien en location quand ils ne l’utilisent pas ! La valeur de rendement locative pour les biens saisonniers de montagne est une véritable niche pour les propriétaires, pouvant compter sur cette rentrée d’argent pour faire baisser leurs charges annuelles de façon efficace, et notamment par le biais de la parahôtellerie ou du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Autre possibilité en termes d'avantage fiscal , investir dans la loi Pinel.

La loi Pinel est le dispositif fiscal qui permet aux contribuables français d’investir dans l’immobilier neuf et de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les zones Pinel sont divisées en plusieurs catégories et, désormais, certaines communes de montagne font partie des villes éligibles à ce dispositif de défiscalisation immobilière, Châtel notamment. Les investisseurs peuvent ainsi profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel dans ces stations de ski. La Loi Pinel vous permet de bénéficier de réductions d’impôts lorsque vous achetez un bien neuf non meublé (ou en état futur d’achèvement ).

Plusieurs autres conditions sont requises pour bénéficier d’une défiscalisation en loi Pinel :

• Le logement doit être loué pendant 6 ans minimum après l’achat immobilier

• Le montant de la location est plafonné

• Les locataires doivent posséder des revenus ne dépassant pas un certain plafond

• Le logement doit respecter la réglementation thermique 2012 et doit être loué non meublé.

#5 SÉLECTIONNER LA BONNE AGENCE
POUR LA LOCATION DE VOTRE BIEN

Les agences qui proposent leurs services pour assurer la mise en location de votre bien sont nombreuses mais comment s’assurer de sélectionner la plus performante ?
Décryptage :

- Tout d’abord veillez à rechercher une structure qui propose une solution complète de la location à la gestion de votre bien et pas uniquement la simple recherche de vacanciers locataires via des plateformes en ligne.

Il est important de s'assurer du sérieux de l'agence qui va gérer votre bien pour en garantir la pérennité. L'agence doit être capable de maintenir le bien dans un état impeccable et de parer aux besoins urgents tel que par exemple le remplacement d'une ampoule, la purge d'un radiateur... Pour se faire, certaines agences disposent d'un "homme à tout faire" ou d'un solide réseau d'artisans locaux capables d'être réactifs.

- Regardez leur stock actuel sur leur site Web.

Proposent-ils des propriétés d'un niveau similaire au vôtre, c'est-à-dire 4 ou 5 étoiles ? Si tel est le cas, cela signifie qu'ils disposent d’une bonne base de données de clients dont les exigences et le budget peuvent bien correspondre à votre bien. Il est important de connaître leur base de données établie et s'ils disposent déjà d'un stock local, ils disposeront sûrement d'une base de données saine. La plupart du temps, s'ils louent directement à un client de leur base de données, les frais sont réduits pour le propriétaire.

- Une agence tournée à l'international. Prenez soin de vous assurer que l'agence est multi langues et que sa présence en ligne est également tournée vers une clientèle internationale. De cette façon-là vous décuplerez le remplissage de votre bien car le calendrier des vacances scolaires n'est pas le même selon les pays. Cibler une clientèle internationale, voire mondiale, c'est s'assurer de maximiser la location grâce à une cible plus large qui dispose souvent d'un budget confortable.

- S’assurer d’une forte présence marketing en ligne. Demandez où ils font de la publicité en ligne et donc les coûts associés à chaque portail.

- La gestion des recettes. Assurez-vous que l’agence traite votre propriété comme une entreprise, en mettant dans un premier temps une stratégie en place en fonction de vos attentes et de votre usage personnel. Ils doivent être proactifs et surveiller le marché et donc le prix de votre propriété. La plupart des sociétés de location vous conseilleront de mettre en scène votre propriété avec des photographies professionnelles, car elles savent quelles images font vendre.

- Certaines sociétés de location seront heureuses de s'impliquer dans un achat sur plan dès le début du processus, conseillant ainsi les meilleures modifications d'aménagement pour maximiser les revenus locatifs.